人民币基金其实有三个关键问题，第一，钱从哪里来；第二，钱往哪里去；第三，怎么赚钱。
本文分三个部分：第一，地产基金到底现在发展状况怎么样。第二，关于商业地产基金的思考。第三，商业地产基金实例。
为了搞懂地产基金的状态，7月份跟几个朋友搞了一个沙龙，举办了一场私募基金论坛。几乎涵盖了北京所有从事人民币地产基金的，一共50多位从业人员参加，14位嘉宾进行了探讨。
从事这个行业的其实分三类：开发商直接组建的地产开发公司、外币基金或者PE领域扩展的人民币基金、创业类，由地产或金融背景高管出来创业。融资渠道也有三个：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。
人民币基金其实有三个关键问题：第一，钱从哪里来；第二，钱往哪里去；第三，怎么赚钱。一个问题一个问题看一看。
钱从哪里来？直接私募对管理者的要求是非常高，就是必须跟投资人在以前有很好的信用关系。私人银行可能要求管理人有一定的成功经验，专业性要能够体现出来。第三方平台要求更严格一些，能不能有“次级”的保证。
第二个问题，钱往哪里去。基金也分为三类，核心基金、增值基金、特殊机会基金，所谓特殊机会基金就是投PRIPO。增值基金就是拥有一个稳定收益的物业，然后让其资产升值，最后再卖出去。投向也是双方都要考虑的，一类是基金公司选择什么样的项目。有信用的开发商。要特别关注项目开发的时间风险。开发商怎么样选择基金？除了基金要有规范运作，其中最关键一点，就是这个基金有没有能力创造额外市场价值。基金之所以能够有更高的收益，就是他可以创造比其他融资平台更多的市场价值。
第三个问题，怎么才能赚钱。作为基金要有风险意识、适当的杠杆率。赚钱最关键的就是能不能退出。退出商业地产其实是最难的。现在人民币地产基金是一个热点，很多朋友都参与其中，其实有各种各样的模式，到底什么样的模式是可持续、最好的模式，无外乎有以下几个特点：首先能赚钱。再次，这个模式要有可复制性才是好的。第三，这种模式能不能把基金公司特有的能力发挥出来，能够创造额外的市场价值。
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